南宮ng根據工作需要，國家稅務(wù)總局長(cháng)春市二道區稅務(wù)局自由大路辦公區物業(yè)管理服務(wù)采購項目，為國家稅務(wù)總局長(cháng)春市二道區稅務(wù)局提供辦公樓室內外以及院區保潔、安保秩序維護服務(wù)、會(huì )議管理服務(wù)等后勤保障服務(wù)及臨時(shí)性保障工作。

　　3、合同簽訂：服務(wù)期限三年，合同一年一簽，第二年、第三年合同金額以第二年、第三年預算批復為準。

　　1、物業(yè)項目基本情況：本項目位于長(cháng)春市二道區自由大路4855號，占地面積0.42公頃，2008年底竣工并投入使用。綜合辦公樓共十三層，由納稅服務(wù)大廳、會(huì )議室、辦公室、后勤值班室等組成，總建筑面積約9424.71㎡，其中地下一層，建筑面積1148㎡，地上十二層，建筑面積8276.71㎡。園林綠化面積400㎡，機動(dòng)車(chē)泊車(chē)位 60個(gè)。

　　——綜合保障物業(yè)服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綜合服務(wù)）：發(fā)揮服務(wù)管理職能，提供相應保障服務(wù)，包括但不限于接待報修、信息公示、投訴處理、客戶(hù)意見(jiàn)的征集和處理、信報收發(fā)、標識管理、檔案管理等；

　　——共用設施設備管理：提供機房、供電系統、電梯系統、供冷供暖、給排水系統、消防系統、安防監控系統、門(mén)禁系統等管理服務(wù)，保證設施設備正常運行；

　　——公共秩序維護：提供全天候公共秩序維護服務(wù)和安全服務(wù)，保證正常辦公秩序；

　　——環(huán)境保潔：按時(shí)完成規定的環(huán)境保潔服務(wù)，提供整潔、衛生、安全、美觀(guān)的環(huán)境；

　　——突發(fā)事件應急管理：結合辦公樓的實(shí)際情況，對重點(diǎn)部位及危險隱患進(jìn)行排查、進(jìn)行風(fēng)險分析，對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會(huì )安全事件等突發(fā)公共事件建立應急預案，并組織實(shí)施培訓、演習、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規定途徑及時(shí)告知客戶(hù)、有關(guān)部門(mén)，并采取相應措施；

　　——特約服務(wù)：須另外約定的其他服務(wù)，涉及一樓二樓外墻及圍墻清洗、地毯清洗、地溝簡(jiǎn)易清掏等專(zhuān)業(yè)服務(wù)；

　　——綠色物業(yè)管理：在保證物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過(guò)科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導，有效降低各類(lèi)物業(yè)運行能耗，節約資源和保護環(huán)境等相關(guān)工作；

　　3.本次物業(yè)管理服務(wù)采購所涉及的辦公樓的基本情況包括但不限于樓宇建筑面積、保潔面積、外墻面積、樓宇外圍面積、門(mén)前三包的界定、樓內房間情況、會(huì )議室數量及規模、樓內設施情況、地面材質(zhì)等

　　集中辦公區、機房、衛生間、辦稅窗口、辦公室、電梯間、強電井、辦稅窗口、自助辦稅服務(wù)區、電教室

　　信訪(fǎng)接待室、辦稅窗口、衛生間及母嬰室、自助發(fā)票機、填表區及自助服務(wù)區、電梯間、強電井、消防控制室

　　浴池、水箱、儲藏間、廚房、洗手間、洗碗間、小餐廳、職工餐廳、電梯間、強電井，倉庫、設備間

　　——熱情接待客戶(hù)，受理有關(guān)咨詢(xún)、報修、會(huì )議安排、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等。

　　——物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、物業(yè)服務(wù)組織架構、服務(wù)流程、服務(wù)時(shí)間、服務(wù)咨詢(xún)和投訴方式；

　　——建立物業(yè)管理服務(wù)投訴渠道，如投訴電話(huà)、網(wǎng)站、微信號、意見(jiàn)箱等，公布投訴處理流程；

　　——建立健全調查制度、調查問(wèn)卷、回訪(fǎng)統計表、原因分析及整改措施記錄?；卦L(fǎng)調查表、調查問(wèn)卷應為收錄用戶(hù)簽名的原始記錄；

　　——回訪(fǎng)：遷入、維修及投訴處理完畢后均應進(jìn)行回訪(fǎng)，并留有回訪(fǎng)調查表、回訪(fǎng)統計表；

　　——綜合滿(mǎn)意度調查：每年至少一次，向客戶(hù)采用走訪(fǎng)、問(wèn)卷調查等形式，開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意度調查，并對調查結果進(jìn)行分析，持續改進(jìn)；

　　——對掛號信（含特快專(zhuān)遞）、匯款單、包裹單，應填寫(xiě)好通知單并分發(fā)到信箱；對特快專(zhuān)遞郵件應負責通知到單位或個(gè)人，并有領(lǐng)取簽字手續；

　　——掛號信的分發(fā)嚴格按照簽收登記執行，領(lǐng)取人需本人持有效證件簽字確認，代領(lǐng)應持代領(lǐng)人和被領(lǐng)人的有效證件，登記姓名和領(lǐng)取日期，做到有據可查；

　　——分發(fā)報紙、雜志應認真核對，保證數量，準確無(wú)誤,投遞差錯率不超過(guò)1%；

　　——對地址不詳或未寫(xiě)清信箱號的信函、匯款單、包裹單及印刷品等郵件，由收發(fā)人員負責查找收件人，如查無(wú)此人，應負責及時(shí)辦理退回手續。

　　——各類(lèi)標識的懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協(xié)調、無(wú)涂改、文字規范。

　　——按甲方要求做好有關(guān)檔案管理工作，建立設施設備維護檢測記錄、運行值班日記等物業(yè)檔案管理內容。

　　——按照《長(cháng)春市城鎮房屋結構安全檢查技術(shù)導則》要求，定期對房屋結構、外墻面、屋頂、公共通道、門(mén)廳、樓梯、上下水系統、供電設備等部位日常維護、巡檢，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)維修，確保辦公樓（區）的各個(gè)系統正常使用；

　　——在建筑物保修期內應重點(diǎn)檢查房屋建筑尚存的質(zhì)量問(wèn)題（包括房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量、安裝技術(shù)等方面），發(fā)現問(wèn)題應立刻上報維修；

　　——工作標準：維修及時(shí)率95%以上；維修質(zhì)量合格率95%以上；維修客戶(hù)滿(mǎn)意率95%以上；返修率不高于1%；

　　——到達現場(chǎng)時(shí)限：一般故障維修人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，如：門(mén)、窗、鎖、燈、電話(huà)、衛生間設施、公共區域等；緊急故障維修人員應在10分鐘內到達現場(chǎng)，如：跑、冒、滴、漏、空調、照明等設備停運、室溫、噪音、異味問(wèn)題等；

　　——修復時(shí)限：零維修服務(wù)不需換件的當時(shí)完成，一般情況不超過(guò)24小時(shí)完成，延時(shí)修復不超過(guò)3個(gè)工作日完成；有需要采購等特殊情況的，與客戶(hù)約定時(shí)間，并采取臨時(shí)措施；

　　——維修服務(wù)要求：公布報修電話(huà)。工作時(shí)間受理客戶(hù)報修，非工作時(shí)間由值班人員受理客戶(hù)報修；維修人員前往維修現場(chǎng)時(shí)攜帶工具箱、維修配件，必要時(shí)攜帶梯子；應做到維修（報修）單填寫(xiě)準確、齊全，及時(shí)完成維修任務(wù)；

　　——維修服務(wù)回訪(fǎng)：維修完成后24小時(shí)內進(jìn)行維修服務(wù)回訪(fǎng)，及時(shí)了解維修服務(wù)的滿(mǎn)意度。

　　——小修內容：樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、散水嚴重損壞影響其功能的，應修補。樓面或地面的塊料面層損壞、殘缺的，應修復；如磨損過(guò)薄影響安全的，應局部拆換；

　　——小修內容：門(mén)鎖損壞、門(mén)窗松動(dòng)、門(mén)窗扇開(kāi)關(guān)不靈活、開(kāi)焊、小五金缺損的應進(jìn)行修補、更換；

　　——質(zhì)量要求：維修后的門(mén)窗應開(kāi)關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗緊繃，不露紗頭。

　　——小修內容：每月將屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換；

　　——小修內容：樓內管道銹蝕脫皮的，應及時(shí)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進(jìn)行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊；

　　——質(zhì)量要求：經(jīng)修繕的給水系統通暢，部件應配齊全，無(wú)跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

　　——質(zhì)量要求：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無(wú)跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

　　——質(zhì)量要求：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水，達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。

　　——對水電氣熱等能源消耗情況進(jìn)行統計分析，配合后勤管理部門(mén)控制能源費用支出，制定節能降耗措施；

　　——后勤管理部門(mén)按國家有關(guān)規定推廣使用綠色節能建材或進(jìn)行局部節能改造時(shí)，應配合做好施工現場(chǎng)的必要支持和安全工作，同時(shí)做好后期新材料、新設備設施的使用和維護工作；

　　——監視和維修運行中的電氣設備，檢查高低壓配電指示燈、電壓表、電流表指示是否正確，有功、無(wú)功儀表是否正常，以保證其正常運行方式。確保管轄范圍內的電氣設備安全、運行經(jīng)濟；

　　——加強日常維護檢修，確保辦公樓宇的照明燈具、開(kāi)關(guān)南宮ng、閘盒及電氣設備的正常使用；

　　——按《特種設備使用單位使用安全主體責任監督管理規定》（國家市場(chǎng)監督管理總局令第74號）文件要求，配備安全總監和安全員，做好日管控、周排查、月調度的相關(guān)工作；

　　——協(xié)助甲方取得電梯準用證、年檢合格證，轎廂內張貼年檢合格證及乘客須知；

　　——安全設施齊全有效，電梯內三方通話(huà)設備保持正常工作狀態(tài)，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報告；

　　——在后勤管理部門(mén)安全員的指導下定期保養或監督專(zhuān)業(yè)保養單位定期保養特種設備并按時(shí)年檢。

　　采用地源、水源熱泵，應按設備供應商提供的技術(shù)要求進(jìn)行操作，并符合國家相關(guān)技術(shù)規范。市政或鍋爐供暖按照采購人要求配合專(zhuān)業(yè)部門(mén)（公司）做好日常運行管理。

　　按照《長(cháng)春市供水條例》、《吉林省生活飲用水衛生監督管理條例》規章要求執行南宮ng，并做到：

　　——消防控制室值班人員應熟練掌握火警處置程序和要求，按照有關(guān)規定檢查自動(dòng)消防設施、聯(lián)動(dòng)控制設備運行情況，確保其處于正常工作狀態(tài)，并做好消防控制室的火警、故障和值班記錄；

　　——如發(fā)生火災報警，應立即趕到現場(chǎng)確認，若有火情應及時(shí)并通知相關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導，同時(shí)協(xié)助甲方立即進(jìn)行人員疏散、組織滅火，維持現場(chǎng)秩序；切斷火災區域非消防用電，關(guān)閉燃氣等；保持物業(yè)管理服務(wù)區域的消防通道、安全出口、消防登高面通暢；接應消防車(chē)到達火災現場(chǎng)；

　　——監控系統應定期檢查、維護，確保系統功能運行正常,遇有設備故障及時(shí)排除。

　　——為保證共用設施設備的正常運行，對超出本管理范圍且影響設備設施運行的設備設施故障給予維修、搶修響應；

　　——根據共用設施設備的使用年限和運行情況，每年下半年提出需要下一年度進(jìn)行的必要中修、大修維修設備設施清單計劃及預算，提請甲方審定。

　　——秩序維護員通過(guò)對甲方單位出入口進(jìn)行值守、驗證、檢查登記，維護客戶(hù)安全；

　　——對出入的人員、車(chē)輛及其攜帶或裝運的物品進(jìn)行查驗，防止甲方單位財物流失及違禁物品流入；

　　——按照甲方單位工作要求，隨時(shí)組織人力對零星家具進(jìn)行搬抬，應有必要的保護措施，確保物品無(wú)破損；

　　——熟記甲方單位有關(guān)門(mén)衛規章制度、出入手續，使用的各種證件、標志、車(chē)輛的牌號等；

　　——檢查、發(fā)現、報告并及時(shí)消除各種安全隱患。防止火災、爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害；

　　——在巡邏過(guò)程中，對己經(jīng)發(fā)生的不法侵害案件或治安災害事故，應及時(shí)報告上級主管部門(mén)和公安單位，并采取相應措施保護現場(chǎng)；

　　——執行巡邏任務(wù)的秩序維護員，應熟悉有關(guān)制度、規定及巡邏區域的重點(diǎn)目標；

　　——熟悉崗位周?chē)牡匦?、地物及設施，熟悉應急設備的位置、性能和使用方法；

　　——熟練掌握處置一般問(wèn)題和緊急情況的方法，自身解決不了的，能及時(shí)、準確報告；

　　——遇有正在實(shí)施的不法侵害行為時(shí)，應迅速報告，并依法采取必要措施予以制止，期間防止其行兇、自殺或逃跑。遇有火災、爆炸等事故，應立即報警，并及時(shí)通知甲方單位，采取措施防止事態(tài)擴大。要積極協(xié)助搶救受傷人員，并做好保護現場(chǎng)工作。

　　——辦公樓的監視監控設施應24小時(shí)開(kāi)通，執行值班制度，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點(diǎn)區域的安全監控、錄像及協(xié)助布警；

　　——監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應按流程規定及時(shí)向有關(guān)人員或部門(mén)報告，并安排秩序維護人員及時(shí)趕到現場(chǎng)進(jìn)行前期處理；

　　——監控的錄入資料應至少保持30天，有特殊要求的參照相關(guān)規定或行業(yè)標準執行。

　　——不得泄露和傳播監控錄像內容，非經(jīng)機關(guān)服務(wù)中心主管領(lǐng)導批準和相關(guān)查看手續準予，不外借錄像資料；

　　——建立消防設備設施臺賬，了解掌握消防設備設施使用狀態(tài)，確保消防通道暢通；

　　——定期開(kāi)展消防培訓和演習，簽訂安全責任書(shū)，保證值守人員掌握基本消防技能、熟練掌握防火、滅火知識、消防安全四個(gè)能力與消防安全四個(gè)知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力；

　　——針對火災、治安以及公共安全衛生制定各類(lèi)應急預案，落實(shí)到位，及時(shí)報告，協(xié)助相關(guān)部門(mén)及人員采取應對措施。

　　——為進(jìn)入辦公樓內的非機動(dòng)車(chē)輛提供指定區域有序停放的服務(wù)。在場(chǎng)地內的車(chē)輛必須碼放整齊，禁止亂停亂放；

　　當發(fā)生干擾、破壞甲方單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序的特殊情況時(shí)，秩序維護員應按照應急工作預案，迅速將有關(guān)情況報告甲方單位或當地公安單位。協(xié)助做好疏導工作，維護正常秩序。

　　3.設專(zhuān)人日常保潔，保持干凈整潔無(wú)雜物；地面、墻面及公共設施表面無(wú)黏貼小廣告；

　　5.雨雪天氣，做好地面防滑警示、措施，保證路面不積水、不結冰、中到大雪及時(shí)清掃。

　　2.生活垃圾裝袋入桶，垃圾桶、果皮箱無(wú)異味，夏天每天消毒，桶、箱外壁干凈、無(wú)明顯污漬。

　　5.區域內積雪、落葉、積水等應按照每天作息時(shí)間上班前進(jìn)行清掃，保證路面不積水、不結冰、中到大雪及時(shí)清掃。雪停后立即組織人員清理積雪，并將積雪運到指定地點(diǎn)。

　　2.圍墻外墻清洗。每年清理不少于2次（上半年5月、下半年10月），墻面潔凈無(wú)明顯污痕。

　　——根據實(shí)際情況，按照可回收物、有害垃圾、廚余垃圾（濕垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分別設置垃圾桶，實(shí)現分類(lèi)儲存；

　　——中轉站為辦公樓保潔收集垃圾的臨時(shí)存放處，垃圾應進(jìn)行分類(lèi)，做到分類(lèi)存放，日產(chǎn)日清；

　　——中轉站應隨臟隨打掃,做到站內墻面及天花板無(wú)積灰、污跡、蛛網(wǎng)，無(wú)亂涂亂畫(huà)，墻面光潔，外墻面整潔，垃圾清場(chǎng)后應認真沖洗；

　　——應做好中轉站及周?chē)?米內的消殺工作，嚴格做到每天上午10：00左右消殺一次，下午4：00左右消殺一次，垃圾清運后消殺一次，另視垃圾產(chǎn)量、垃圾成份或天氣等具體情況可適當增加消殺次數，盡量減少蒼蠅密度；

　　——及時(shí)收管站內工具和設施，對站內設備和設施的完好情況時(shí)行登記，故障要及時(shí)匯報；

　　——把安全生產(chǎn)放在首位，消除一切不安全因素，做到早發(fā)現，早預防，確保安全運行；

　　——做好節能環(huán)保和垃圾處理相關(guān)知識宣傳，努力實(shí)現垃圾減量，廚余垃圾無(wú)害化處理。

　　——防治方案：防治害蟲(chóng)采用預防為主，綜合防治的方法。按照合同防治方案及標準進(jìn)行治理；

　　——購買(mǎi)或租擺植物：盆景質(zhì)地大方、株形美觀(guān)、花葉并茂、整體布局合理，根據需要調整租擺方案；

　　——購買(mǎi)或租擺鮮花：葉色光澤、果實(shí)飽滿(mǎn)、整體布局合理，無(wú)塵、無(wú)過(guò)敏質(zhì)素，花粉、花瓣無(wú)毒。

　　——灌木、喬木：生長(cháng)正常、造型美觀(guān)自然、花枝新鮮，無(wú)枯葉、無(wú)病蟲(chóng)、無(wú)死樹(shù)缺株。

　　——場(chǎng)地布置：根據組會(huì )方要求、場(chǎng)地大小、用途，明確擺放規定，同時(shí)須留有足夠的應急疏散通道疏散出口；

　　——引導服務(wù)：按照會(huì )議預定單做好水牌并放置在指定位置；引導人員原則上于會(huì )議開(kāi)始前就位。引導手勢規范，語(yǔ)言標準；

　　——會(huì )議開(kāi)始后立即給茶杯加滿(mǎn)水；茶水加滿(mǎn)后立即擺放熱毛巾；首次滿(mǎn)水后15分鐘進(jìn)行第二次續水；之后每30分鐘續水一次；續水時(shí)應左手拿暖瓶，從客人右側，微側身用右手中指和無(wú)名指夾起杯蓋，用拇指、食指握住杯把，在客人身后加水，再輕輕的將水杯放在桌上，蓋上杯蓋，杯把朝向客人的右邊。注意續水時(shí)倒杯子的八分為宜南宮ng，續水時(shí)應慢，以免開(kāi)水濺到客人身上。如是礦泉水，要隨時(shí)注意客人飲用情況，及時(shí)更換。

　　——會(huì )議時(shí)間較長(cháng)時(shí)：如果中間休息，服務(wù)員要及時(shí)整理好座椅、桌面用品，續水，增補便簽。在整理時(shí)，注意不要弄亂和翻閱桌的文件、本冊等；

　　——會(huì )議召開(kāi)期間保證會(huì )場(chǎng)內（如組會(huì )方許可）及會(huì )議室外至少各保留一名服務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)，隨時(shí)解決與會(huì )人員提出的臨時(shí)要求。會(huì )議進(jìn)行過(guò)程中，細心觀(guān)察會(huì )議室動(dòng)靜，如發(fā)現客人有事招呼，要立即應承，如客人的要求暫時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足，要及時(shí)匯報上級，確實(shí)無(wú)法滿(mǎn)足的應向客人解釋清楚；會(huì )議接待員及協(xié)助服務(wù)會(huì )議的接待員要保持工作紀律，不允許嬉笑、打鬧、對會(huì )場(chǎng)內指指點(diǎn)點(diǎn)，做出不文明舉動(dòng)。

　　——會(huì )議結束前，各引導人員迅速抵達崗位，進(jìn)行疏散。不得影響其他會(huì )議正常進(jìn)行。會(huì )議結束后將茶具、會(huì )議用品、臺型及室內衛生恢復到最佳狀態(tài)，茶具及時(shí)清洗、消毒。關(guān)閉所有設備，整理會(huì )場(chǎng)，最后關(guān)閉電燈、門(mén)窗離開(kāi)。

　　——對于100人以上的大型會(huì )議，會(huì )前應將會(huì )議中心疏散圖、各疏散通道位置告知組會(huì )方，并提醒組會(huì )方順序退場(chǎng)；

　　——發(fā)生緊急事件時(shí)，立即組織相關(guān)責任人處理，按應急方案制定的措施執行，并分析原因，提出整改方案和預防措施。

　　——結合辦公樓的實(shí)際情況，對重點(diǎn)部位及危險隱患進(jìn)行排查，并建立清單/臺賬；

　　——隨著(zhù)設施設備、服務(wù)內容的變化，及時(shí)更新清單/臺賬,使風(fēng)險隱患始終處于受控狀態(tài)。

　　——根據辦公樓隱患排查的結果和實(shí)際情況，制定專(zhuān)項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業(yè)救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等；

　　——應急預案定期培訓和演練，每半年至少組織相關(guān)崗位進(jìn)行一次專(zhuān)項應急預案演練；——留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進(jìn)行評價(jià)，確保與實(shí)際情況相結合。

　　——根據專(zhuān)項預案中的應對需要，合理配置必要的應急物資，建立清單或臺賬，并專(zhuān)人管理；

　　特約服務(wù)包含但不限于：涉及一樓二樓外墻及圍墻清洗、地毯清洗、地溝簡(jiǎn)易清掏等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　——留存監督檢查工作記錄。需要事先通知的項目，按約定的日期提前發(fā)放通知。

　　——節能：基于辦公樓的能耗組成、能耗設備及運行規律、能耗特點(diǎn)等，進(jìn)行用能分析，查找存在問(wèn)題與漏洞，給出針對主要耗能對象制定節能改造方案，報政府主管部門(mén)同意后實(shí)施。節能改造完成后應對實(shí)施效果的功能性、經(jīng)濟性進(jìn)行評價(jià)；

　　——垃圾分類(lèi)：配合當地的城市管理要求，進(jìn)行垃圾分類(lèi)宣傳和行為引導，設立生活垃圾分類(lèi)集中投放點(diǎn)和分類(lèi)收集容器，對生活垃圾分類(lèi)收集、分類(lèi)暫存和分類(lèi)交運；

　　——控煙管理：辦公樓內嚴禁吸煙，會(huì )議室、值班室等不設煙灰缸，發(fā)現吸煙人員及時(shí)勸阻；

　　——污染防治：實(shí)施雨水、污水分流管理，控制設備噪聲、作業(yè)噪聲和粉塵排放，對有毒化學(xué)品容器、機油抹布等固體廢棄物等進(jìn)行有效處置等；

　　——應持有效資質(zhì)證書(shū)，根據辦公樓的實(shí)際情況和合同約定，設置相應的項目管理機構，合理配備管理人員和服務(wù)設備設施；

　　——應有健全的服務(wù)質(zhì)量管理體系，包括：物業(yè)服務(wù)管理制度、崗位工作標準、安全操作規程等，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法，確保服務(wù)過(guò)程得到有效運行、控制和服務(wù)質(zhì)量的持續改進(jìn)；

　　——應確?？梢垣@得企業(yè)內部的各種資源，建立與單位主管部門(mén)和其他相關(guān)方的服務(wù)溝通渠道，以支持服務(wù)提供的運行和控制；

　　——應有健全的各項財務(wù)管理制度，收費、會(huì )計核算、稅收等財務(wù)管理工作應嚴格執行國家、當地有關(guān)規定，每年報告一次物業(yè)服務(wù)費用收支情況；

　　——應有完善的物業(yè)管理服務(wù)檔案管理制度，檔案齊全，專(zhuān)人保管，查閱方便。物業(yè)管理服務(wù)檔案內容至少應包括：物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)服務(wù)承接查驗檔案、用戶(hù)檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、設施設備臺帳和管理維修檔案和物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

　　——人員管理：應建立人員行為規范（包括統一著(zhù)裝、佩戴標識、儀表儀容整潔等）、職業(yè)素質(zhì)與技能培訓機制、從業(yè)人員保密制度、人員激勵及處罰機制等；

　　——信息安全管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工上崗前應通過(guò)內容包括國家保密法律法規、保密制度、服務(wù)過(guò)程中的保密知識技能及相關(guān)要求、典型案例等的保密培訓，簽訂《保密承諾書(shū)》；重點(diǎn)崗位員工須經(jīng)上報甲方進(jìn)行政審后方可入職，進(jìn)入重要辦公區域的服務(wù)人員應不少于2人并同進(jìn)同出，禁止攝影、攝像、錄音；

　　——溝通匯報機制：應與客戶(hù)建立溝通和信息反饋匯報機制，主動(dòng)、及時(shí)將物業(yè)管理工作情況及突發(fā)事件報告辦公樓后勤主管負責人；

　　——風(fēng)險與應急管理聯(lián)動(dòng)機制：應識別辦公樓物業(yè)管理服務(wù)中可能存在的風(fēng)險，明確物業(yè)管理中的主要風(fēng)險、重大危險源和安全隱患并采取相應的控制措施。應建立突發(fā)事件應急救援隊伍，制定突發(fā)事件應急預案，配備應急物質(zhì)，建立與甲方、相關(guān)的社會(huì )救援力量和政府部門(mén)的應急聯(lián)動(dòng)機制；

　　——智能化管理：宜根據辦公樓管理需求，引入物業(yè)智能化管理和服務(wù)系統，提升辦公、客服、巡檢、安防等管理和服務(wù)效率，對單位后勤管理部門(mén)開(kāi)放服務(wù)監督窗口，實(shí)現對物業(yè)服務(wù)的實(shí)時(shí)監管等。

　　——二次供水運行、保養、維修等人員應具有有效的健康檢查證明并經(jīng)衛生法規知識培訓合格。

　　——具備基本法律知識，了解有關(guān)崗位管理政策、規定，熟悉物業(yè)服務(wù)區域基本情況；

　　依據國家有關(guān)行業(yè)危險等級劃分，秩序維護員等崗位人員年齡應符合國家法律規定的最低或最高年齡要求。

　　——遵守甲方單位內部的規章制度，不準隨意打聽(tīng)、記錄、傳播甲方單位內部的機密；

　?。?）人員配備依據——投標人可自行制定人力資源配置，但總人數不得低于 31人。其中項目經(jīng)理 1 人，保潔主管1 人，工程、消防、秩序維護主管及安全總監1 人，會(huì )議服務(wù)主管1人；保潔人員5人（室內4人，室外1人），綠化養護人員1人，電力、給排水等綜合維修人員3人，其他綜合維修人員 2人，消防安防中控室值班人員3人，秩序維護人員 9人，會(huì )議服務(wù)人員 3 人，檔案管理1人。

　　應具有健康證；大專(zhuān)以上學(xué)歷（含大專(zhuān)及同等學(xué)歷）；具有 3 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理經(jīng)驗；提供投標人為其繳納的開(kāi)標前 12 個(gè)月內至少 1 個(gè)月社保的證明材料；年齡為25--45周歲（含）之間。

　　保潔主管（1人）：應具有健康證；大專(zhuān)及以上學(xué)歷；具有 3 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目保潔主管經(jīng)驗；提供投標人為其繳納的開(kāi)標前 12 個(gè)月內至少1 個(gè)月社保的證明材料；年齡均在35--55周歲（含）之間。

　　工程、消防、秩序維護主管及安全總監1 人：應具有健康證；大專(zhuān)及以上學(xué)歷；具有 3年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目工程主管經(jīng)驗和秩序維護主管經(jīng)驗；提供投標人為其繳納的開(kāi)標前 12 個(gè)月內至少 1 個(gè)月社保的證明材料；年齡均在25--55周歲（含）之間。

　　會(huì )議服務(wù)主管（1人）：應具有健康證；大專(zhuān)及以上學(xué)歷；具有 3 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目會(huì )議服務(wù)主管經(jīng)驗；提供投標人為其繳納的開(kāi)標前 12 個(gè)月內至少 1 個(gè)月社保的證明材料；年齡均在 18--40周歲（含）之間。

　　——保潔（5人,其中室內4人，室外1人）。全部持有健康證；均具有 1 年及以上保潔工作經(jīng)驗；年齡均在 18 -- 55 周歲（含）之間。

　　——綠化養護人員（1人）。全部持有健康證；均具有 1 年及以上綠化工作經(jīng)驗；年齡均在 18 -- 55 周歲（含）之間。

　　電力、給排水等維修人員（3人）：應具有健康證；具有高壓、低壓電工作業(yè)證；具有 3 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目給排水工作經(jīng)驗；均具有 3 年及以空調機房工作經(jīng)驗；均具有 3 年及以上電力維修工作經(jīng)驗；年齡均在 18--55周歲（含）之間；

　　其他綜合維修人員（2人）：應具有健康證；具有從事二次供水設備運行清洗、家具設備房屋門(mén)窗維修技能；具有低壓電工證、水暖工證；均具有 3 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目綜合維修工作經(jīng)驗；年齡均在 18--55周歲（含）之間。

　　——消防安防中控室值班人員（3人）：應具有健康證；均具有消防設施操作員證書(shū)；均具有 3 年及以上中控崗位工作經(jīng)驗；年齡均在 18--55 周歲（含）之間。

　　——秩序維護人員（9人）。全部持有健康證；有機動(dòng)車(chē)駕駛證書(shū)（C1及以上）不得低于3人；均具有 2 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目秩序維護經(jīng)驗和停車(chē)場(chǎng)工作經(jīng)驗；具有特種設備安全管理A證不得低于2人同時(shí)具有2年及以上電梯管理工作經(jīng)驗；年齡均在 18--55周歲（含）之間。

　　——會(huì )議服務(wù)人員 （3人）：均持有健康證；均具有 2 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)服務(wù)項目會(huì )議服務(wù)工作經(jīng)驗；均流利使用普通線(xiàn)周歲（含）之間。

　　——檔案管理人員（1人）：均持有健康證；均具有 2 年及以上非住宅類(lèi)綜合物業(yè)檔案管理工作經(jīng)驗；年齡均在 18--40周歲（含）之間。

　　甲方每月按照物業(yè)管理服務(wù)指標及考評表對乙方進(jìn)行物業(yè)管理監管考評，根據考評分支付物業(yè)管理費，扣分和評分不及格處罰按考評辦法執行。

　　1.事故過(guò)錯責任。事故過(guò)錯責任是指因乙方存在管理責任，導致標的物業(yè)發(fā)生事故造成財產(chǎn)損失或人身?yè)p害的。事故過(guò)錯責任分三個(gè)等級:a、一般事故過(guò)錯責任，指乙方存在管理責任，但沒(méi)有發(fā)生人身?yè)p害，僅出現財產(chǎn)損失，且損失金額達人民幣【2】萬(wàn)元以下（不含【2】萬(wàn)元）的情形；b、較大事故過(guò)錯責任，指乙方存在管理責任，出現人身傷害(低于10級傷殘等級鑒定，即沒(méi)有鑒定法定等級)或財產(chǎn)損失達人民幣【2-5】萬(wàn)元的情形:c、重大事故過(guò)錯責任，指乙方存在管理責任，出現人身傷害(傷殘等級10級以上，含10級)或財產(chǎn)損失達人民幣【5】萬(wàn)元的情形。

　　2.中標的物業(yè)出現前款事故過(guò)錯責任的，乙方除賠償甲方或第三人損失外，甲方還有權要求乙方按照下列標準支付違約金，其計算基數均為當月的物業(yè)管理費。一般事故過(guò)錯的扣罰比例幅度為5%；較大事故過(guò)錯的扣罰比例幅度為15%；重大事故過(guò)錯的扣罰比例幅度為25%；

　　3.上述物業(yè)管理服務(wù)費的扣罰涉及的投訴類(lèi)型、過(guò)錯大小、事故性質(zhì)、有效性有分歧異議的，以甲方的意見(jiàn)為準。

　　4.甲方將參照行業(yè)標準以及招標文件要求、投標文件響應情況、委托管理合同的有關(guān)約定，確定考核內容及標準，對中標公司物業(yè)服務(wù)事項進(jìn)行考核，并根據考核結果，據實(shí)核定管理服務(wù)費。

　　甲方檢查人員做好工作檢查記錄和投訴記錄，檢查中發(fā)現或受理投訴不符合服務(wù)標準及細則的，按照考核標準確定扣分，向物業(yè)公司發(fā)出書(shū)面整改及扣分通知書(shū)，物業(yè)負責人簽字認可并整理保存。支付管理服務(wù)費時(shí)，統計扣分累計數，對照考評辦法評定是否合格，不合格的進(jìn)行處罰扣款。

　?。?）因在管理內容或職責范圍內未有效排除險情(自然災害除外)或未及時(shí)反饋給甲方而造成訪(fǎng)客及員工傷殘責任。

　?。?）因未達到物業(yè)管理質(zhì)量量化考核標準，考核結果按評分細則進(jìn)行獎懲，嚴重者解除合同。

　?。?）因半個(gè)月內兩天以上(含兩天)人員配置不到位或者擅離工作崗位按缺崗計算，采購人有權扣減當月1.5%物業(yè)管理費。

　?。?）因合同期內提供的服務(wù)與承諾相差較大或因管理問(wèn)題而發(fā)生重大事故的，甲方有權要求乙方按要求整改或單方面解除合同，造成損失的，由乙方承擔。

　?。?0）因合同期內乙方無(wú)故單方解除終止合同，除賠償甲方經(jīng)濟損失外，扣除全部履約保證金。

　?。?）乙方須提前做好進(jìn)場(chǎng)準備工作，服務(wù)開(kāi)始前一周所有工作人員、設備全部準備到位。

　?。?）乙方必須參加物業(yè)管理項目的全部設備、設施的驗收工作，履行交接手續后一切責任由乙方承擔。

　　8.驗收方式及標準:每期結算前，甲方依據本項目管理要求和乙方投標文件承諾，對乙方提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核打分?？己朔绞綖?，區局領(lǐng)導評價(jià)打分、各部門(mén)評價(jià)打分、管理部門(mén)打分，采取定期不定期相結合，確保評價(jià)客觀(guān)準確。

　　總分100分，乙方違反物業(yè)合同約定服務(wù)標準的，每一項不達標將進(jìn)行相應扣分，乙方得分在 90(含)-100分之間的，要嚴格服務(wù)標準，提高服務(wù)質(zhì)量；方得分在80(含)-90(不含)分之間的南宮ng，要逐項向甲方提交整改措施，同時(shí)對不達標服務(wù)項目進(jìn)行整改；乙方當月得分在80(不含)以下的，視為當月考核不合格，按本文第六條考核細則中第五款考核采用百分制中的規定支付當期合同價(jià)款；同時(shí)，甲方有權要求乙方支付當期費用的【5】%作為違約金，違約金不足以彌補甲方損失的，乙方應當予以補足。因乙方工作人員的工作不認真造成的甲方物品、器具、設備、設施等的損壞由乙方按原價(jià)進(jìn)行賠償。乙方在當年服務(wù)周期（連續12個(gè)月）內平均得分在80(不含)以下的，視為當年考核不合格。

　　臺面無(wú)雜物、無(wú)水跡，洗手盤(pán)、水龍頭無(wú)污跡，紙簍、垃圾桶無(wú)污跡，垃圾桶及茶葉桶內垃圾不超過(guò)2/3，各潔具無(wú)異味、無(wú)污物，門(mén)、窗及窗臺無(wú)灰塵，各種放水開(kāi)關(guān)(龍頭)干凈，，墻壁、鏡面潔凈明亮、無(wú)污跡，洗手盆及盆臺面無(wú)污跡，洗手盆下端返水彎無(wú)灰塵，各種水管管線(xiàn)無(wú)灰塵，地面、水槽無(wú)污水、無(wú)雜物，棚壁無(wú)灰網(wǎng)，做到每周一次的全面清潔消毒，其他附設物明亮、潔凈、無(wú)污漬，衛生間隨時(shí)有衛生紙，洗手液使用正常。洗手間、走廊上下午各2次消毒。每發(fā)現一次(處)扣1分。

　　秩序維護人員必須堅守崗位、盡職盡責，嚴守工作時(shí)間，不準隨意脫崗、空崗，作好值班日記和交接記錄，值班時(shí)發(fā)生一切情況及時(shí)報告；關(guān)閉大門(mén)。 按時(shí)巡邏檢查，對重點(diǎn)部位重點(diǎn)檢查；辦公樓各門(mén) 崗站崗服務(wù)，作好安全保衛。在崗時(shí)不準喝酒、下棋、打撲克、看電視、玩手機、聊天、白班不準看報紙。熱情服務(wù)，禮貌待人，不準接受或索取他人物品；節假日內部員工進(jìn)入辦公大樓，做好登記；外部人員未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準嚴禁進(jìn)入；要安排專(zhuān)人值守消防控制室，如有異常，作到發(fā)現及時(shí)，處理及時(shí)；作好防火、防盜的檢查巡視工作，并做好相關(guān)記錄，發(fā)現緊急情況應及時(shí)與辦公大樓管理人員或有關(guān)主管部門(mén)報告，夜間對低層門(mén)窗重點(diǎn)巡視。每發(fā)現一次(處)不符合要求的扣2分。

　　檢查各樓層通道、走廊、衛生間等照明是否有損壞或丟失現象，檢看各種消防設備、設施是否正常工作狀態(tài)，檢查大樓步行樓梯(防火通道)、走廊等區域的地面、墻面和頂棚有無(wú)損壞，檢查各樓層公共部位門(mén)、窗及相關(guān)的水、電等設施的表象是否正常無(wú)損壞，對樓內發(fā)生的異聲、異味等情況要認真檢查，找出原因并做好相應處置，對可疑人員進(jìn)行盤(pán)查并及時(shí)上報，巡查中值班員原則上不要進(jìn)入各辦公室。每天全面巡查不少于四次:消防控制中心要24小時(shí)有人監管系統，保證有人在崗，發(fā)現問(wèn)題與秩序維護巡視人員聯(lián)系，秩序維護人員到現場(chǎng)確定后反饋消防、控制中心，以確保大樓安全。每發(fā)現一次(處)不符合要求的扣2.5分。

　　秩序維護人員每天21:00以后，對樓內進(jìn)行一次徹底檢查，隨機抽查三個(gè)處室，開(kāi)門(mén)進(jìn)屋檢查電源(現場(chǎng)記錄儀)發(fā)現問(wèn)題能處理的及時(shí)處理，無(wú)法解決的向晚值班干部報告，作好相關(guān)記錄，第二天書(shū) 面報送有關(guān)主管部門(mén)；夜間巡查時(shí)，應做到全面、仔細、不漏查，不得走過(guò)場(chǎng)，對重點(diǎn)區域的電器設備、水及各樓層門(mén)窗設施重點(diǎn)檢查，確保大樓安全，并做好夜間巡查記錄；夜間巡查時(shí)發(fā)現燈具不亮或其他設備設施損壞，第二天大堂報送維修部門(mén)，大堂做好記錄，做到及時(shí)發(fā)現及時(shí)處理；消防控制中心要24小時(shí)保證有人在崗，發(fā)現問(wèn)題與秩序維護巡視人員聯(lián)系，秩序維護人員到現場(chǎng)確定后反饋消防控制中心，以確保大樓安全；夜間要求執行坐班與巡查制相結合，即上半夜與下半夜不定時(shí)對大樓內巡查，要求不得少于四次，并做好巡查記錄。項目負責人夜間抽查每周不少于一次，并做好記錄，有利于督促指導消防、安全工作的落實(shí)。每發(fā)現一次(處)不符合要求的扣2分。

　　按照工作需要，一般故障維修人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，如：門(mén)、窗、鎖、燈、電話(huà)、衛生間設施、公共區域等；緊急故障維修人員應在10分鐘內到達現場(chǎng)，如：跑、冒、滴、漏、空調、照明等設備停運、室溫、噪音、異味問(wèn)題等；室內地面散水小修；檢修門(mén)窗小修；清掃屋面、雨落管等小修；上下水系統小修；供電設備設施小修；二次裝修管理；共用設施設備管理；電梯系統管理、供冷供暖管理，給排水系統管理，消防系統管理，安防監控系統管理，門(mén)禁系統管理等。每發(fā)現一次(處)不符合要求的扣2分。

　　中標人按照項目采購需求及合同相關(guān)內容完成全部服務(wù)南宮ng，并通過(guò)采購人每個(gè)服務(wù)周期（1個(gè)月為一個(gè)服務(wù)周期）的考核。

　　采購人按照采購需求及合同約定的技術(shù)、服務(wù)和安全標準，對中標人各項義務(wù)履行情況、考核情況、整改情況等進(jìn)行總體評價(jià)。驗收標準應當符合采購文件及合同約定，未進(jìn)行約定的，應當符合國家強制性規定、政策要求、安全標準和行業(yè)有關(guān)標準。

　　在符合項目驗收條件后，中標人可提出項目驗收申請。采購人在收到中標人提出的合格的驗收申請后，組織驗收小組完成驗收工作。具體驗收流程如下：①中標人向采購人書(shū)面提出項目驗收申請。②中標人整理提交項目驗收相關(guān)的管理和技術(shù)文檔，由采購人進(jìn)行初步審核，并根據采購人要求進(jìn)行修正直至審核通過(guò)。中標人應提交的相關(guān)文檔包括但不限于以下內容：每個(gè)服務(wù)周期的考核情況及整改情況、設施設備運行情況和風(fēng)險隱患排查情況、各系統運行資料（運行記錄、檢測報告、外包合同等）、各系統操作密碼和門(mén)禁卡以及房間鑰匙清單、應交回采購人歷次移交的資料清單、應移交屬于采購人的物資清單、擬移走的中標人物資清單。③采購人成立驗收小組，召開(kāi)項目驗收評審會(huì )議，根據項目驗收內容及相關(guān)要求，對中標人提交的項目過(guò)程文檔進(jìn)行驗收評審。④驗收評審通過(guò)后，由驗收小組出具項目驗收意見(jiàn)。⑤項目驗收結束后，中標人配合采購人按照檔案管理要求進(jìn)行資料歸檔。

　　2.中標人嚴格遵守采購人的各項規章制度和管理規定，并確保采購人的正常工作環(huán)境，辦公秩序及安全。

　　4.中標人必須按要求配備強干物業(yè)隊伍，物業(yè)工作人員須身體健康，經(jīng)采購人審核同意后，方能上崗。

　　5.建立安全責任制，中標人在工作中應注意防火、防盜，注意工作安全，中標人員工在工作區域內因操作不當造成設備設施、配件損壞及人員受傷、死亡的，由中標人承擔全部責任。并對給采購人造成的損失按實(shí)際發(fā)生金額進(jìn)行賠償。凡是中標人管理不善、操作不當等原因導致人身傷亡事故，由中標人負責。

　　6.采購人提供中標人使用的全部物資為采購人所有，中標人不得出售或轉讓。如中標人擅自將采購人提供的各種物資帶離采購人指定的服務(wù)區域或用于其他服務(wù)的，當事人應立即調離本服務(wù)項目，并賠償采購人相應損失。

　　7.中標人應遵守采購人規定，并服從采購人工作人員的管理，采購人有權要求中標人重做未達到標準的工作。

　　8.采購人為中標人提供生活用水、用電、辦公場(chǎng)所以及應當由采購人提供的工程設備的維修所用材料等條件。

　　10.中標人應定期組織員工進(jìn)行培訓，提高其專(zhuān)業(yè)技能，牢固樹(shù)立為采購人服務(wù)的思想意識。

　　11.中標人所有員工不得使用電飯鍋電磁爐等與工作無(wú)關(guān)的電器設備，不得在樓內存放易燃易爆物品，對違反規定的，由采購人按考核規定扣減相應費用。

　　14.中標人應及時(shí)向采購人匯報工作，征求意見(jiàn)，協(xié)助采購人更好的開(kāi)展工作。

　　15.在合同履約期內，中標人應對任何時(shí)候、任何情況下發(fā)生的用工人員意外傷害事故或用工人員致他人意外傷害等事故涉及的責任和賠償承擔全部責任，不得就此向采購人主張任何權利。凡提供服務(wù)人員出現任何事故和傷害，全部由中標人負責（包括人身傷害事故）。

　　16.投標人為本項目所配備的人員不得隨意辭退、調離、轉崗，且投標人所有人員進(jìn)場(chǎng)服務(wù)前，需向采購人提供所有入場(chǎng)人員清單由采購人進(jìn)行確認，經(jīng)采購人確認無(wú)誤后，方可進(jìn)場(chǎng)。如有特殊情況必須調整，須提交書(shū)面申請并征得采購人同意后方可調整。

　　17.采購人對中標人不盡職責的項目經(jīng)理、員工，有辭退的建議權。因中標人工作失誤給采購人造成經(jīng)濟損失或重大不利影響的，采購人有權終止合同，并要求中標人給予經(jīng)濟賠償并消除影響。

　　18.中標人編制物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，本著(zhù)高效、精干的原則設置人員，服從采購人的整體管理。

　　19.中標人應為物業(yè)工作人員購買(mǎi)相關(guān)保險。如發(fā)生意外情況由中標人自行承擔。

　　20.中標人不得拖欠物業(yè)服務(wù)人員工資，如因拖欠工資而導致的服務(wù)質(zhì)量下降甚至出現重大延誤，采購人有權對中標人進(jìn)行處罰直至終止合同履行。

　　21.保潔工具、保潔材料、會(huì )務(wù)耗材（包含并不限于會(huì )議用水、紙杯、紙巾等）、洗手間的廁紙不包含在總價(jià)中，費用由采購人承擔。

　　23.一樓二樓外墻及圍墻清洗，地溝簡(jiǎn)易清掏等費用包含在總價(jià)中，費用由中標人承擔。

　　24.如遇重大疫情，防疫消殺物資由采購人承擔。中標人承擔所屬員工個(gè)人防護用品、檢疫檢測等費用。

　　注：本采購需求中“甲方”、“采購人”均指國家稅務(wù)總局長(cháng)春市二道區稅務(wù)局。