南宮ng11月16日，西安一家并不知名的小公司——“天天清洗”70%股權被深圳金地物業(yè)拿下南宮ng。

　　本次金地物業(yè)的收購標的西安天天清洗有限責任公司（大股東是陜西天天企業(yè)集團）于1999年成立，實(shí)繳資本1000萬(wàn)，注冊地在西安曲江新區。是一家集城市綜合環(huán)境運營(yíng)、道路環(huán)衛保潔、室內清掃保潔、垃圾分類(lèi)、園林綠化、開(kāi)荒清潔、外墻清洗、石材養護等于一體的服務(wù)型企業(yè)。

　　1：環(huán)衛項目：隨著(zhù)環(huán)衛行業(yè)市場(chǎng)化改革，自2017年起先后承接了土門(mén)、環(huán)西、鎮安、文藝路、辛家廟、未央湖、北關(guān)、雁塔、長(cháng)安共計九個(gè)區域道路項目，服務(wù)面積共計2785萬(wàn)平方米。

　　2：室內保潔項目：陸續承接醫院、商場(chǎng)、小區、工廠(chǎng)、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)，包括西安市兒童醫院、西安市中心醫院南宮ng、西安交大二附院、麥德龍、大明宮建材家居、聯(lián)合汽車(chē)電子有限公司、天地源曲江香都小區等，服務(wù)面積共計300多萬(wàn)平方米。

　　在咨詢(xún)了物業(yè)行業(yè)從業(yè)者后，我們認為天天清洗這兩類(lèi)業(yè)務(wù)形態(tài)對于金地這樣的地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)均有幫助，后文中將詳細解釋。

　　據企查查信息顯示，天天清洗招投標中標信息就有48條，除一個(gè)位于河南的中標項目外其余均在陜西，服務(wù)期限1-3年不等。我們致電天天清洗后得知該公司僅向政府與企業(yè)端提供整體物業(yè)的長(cháng)期服務(wù)，未開(kāi)展面對個(gè)人的室內清潔業(yè)務(wù)，該公司員工超5500人，是一家深耕陜西22年的專(zhuān)業(yè)化保潔公司。

　　金地物業(yè)大家應該較為熟悉，由金地（集團）股份有限公司持股99.75%，在其101項對外投資中，我們發(fā)現此次交易是其第一次并購專(zhuān)業(yè)保潔公司。

　　據了解，金地物業(yè)先后于今年5月與8月中標了西安市蓮湖區道路清掃保潔西片區（棗園街辦）市場(chǎng)化外包服務(wù)項目與西安市雁塔區城市道路市場(chǎng)化清掃保潔項目三標段，前者成交價(jià)1966.8萬(wàn)元/3年；后者成交價(jià)2092.6萬(wàn)元/年，服務(wù)期3年。緊隨其后的9月，金地智慧服務(wù)集團高管一行至陜西天天企業(yè)集團進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，應該在這時(shí)就已醞釀了11月的并購。

　　備注一下，天天企業(yè)實(shí)控人宗小鋒深耕清潔行業(yè)多年，為陜西省清洗保潔協(xié)會(huì )執行副會(huì )長(cháng)、陜西省清洗保潔標準會(huì )技術(shù)委員會(huì )委員。

　　金融棒棒糖的看法是，依托母公司的物業(yè)管理天花板已近頂端，這也催促大型物業(yè)公司開(kāi)始了并購潮。

　　據金地集團（600383）財報披露，截至2021年上半年在管面積1.52億平米，在47家上市物企中排名第13。而在毛利率方面，卻一直未能突破10%，縱觀(guān)行業(yè)，2020年上市物業(yè)企業(yè)平均毛利率達到29.4%，面對規模大、毛利低的局面，金地物業(yè)還是存在增收、降本的壓力。

　　在2020年中報，金地物業(yè)就提出將啟動(dòng)“3+X”戰略布局，以住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、城市服務(wù)為3大基礎板塊，城市服務(wù)成為了新切入點(diǎn)。

　　為何并購？上文中天天清洗的環(huán)衛與室內保潔兩大業(yè)務(wù)模塊在此時(shí)便發(fā)揮了助推作用南宮ng。

　　1：城市服務(wù)政策紅利：傳統環(huán)衛主要由政府進(jìn)行管理與實(shí)施，但隨著(zhù)城市化步伐的加快，2017年首次提出“城市管理應該像繡花一樣精細”，2020年住建部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好城市環(huán)境衛生工作的通知》，政府開(kāi)始對環(huán)衛業(yè)務(wù)與環(huán)衛資源整合，進(jìn)行一體化與市場(chǎng)化運作。

　　2：環(huán)衛行業(yè)利潤可觀(guān)：2016年至今是環(huán)衛行業(yè)市場(chǎng)化的高速發(fā)展階段，當年開(kāi)標金額同比增長(cháng)87.6%，據相關(guān)從業(yè)者透露，環(huán)衛項目訂單一般服務(wù)期限3年起步，訂單金額多在千萬(wàn)元以上，動(dòng)輒上億元，成本方面以職工薪酬為主，在擁有穩定訂單的情況下利潤還是較為可觀(guān)的。

　　如：民營(yíng)環(huán)衛龍頭企業(yè)僑銀股份（002973）主營(yíng)業(yè)務(wù)環(huán)境衛生管理占比98.27%，2020年環(huán)衛業(yè)務(wù)收入27.8億，毛利率23.87%。

　　3：高重疊度導致易于切入：物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中積累較多經(jīng)驗，在政府需要精細化的城市管理的大背景下，現階段市場(chǎng)未形成寡頭，背靠集團物企具有較強的資源整合能力，在人工成本占大頭的環(huán)衛行業(yè)提高設備利用率，從而提升管理效率。

　　4：室內保潔優(yōu)化物業(yè)成本：天天清洗向小區、商業(yè)提供的室內保潔業(yè)務(wù)與物業(yè)公司的保潔業(yè)務(wù)相重合，大多數物業(yè)公司選擇外包保潔服務(wù)，而這一合同類(lèi)支出為每月的固定成本，如若雙方合作一方面能夠降低物業(yè)公司招標采購成本，另一方面便于管理，能夠提升服務(wù)水平。

　　環(huán)衛作為城市服務(wù)的重要分支，擁有廣闊市場(chǎng)，切入“環(huán)衛賽道”將為物業(yè)公司提供更大的增量空間，成為公司新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

　　更關(guān)鍵的場(chǎng)景是，在經(jīng)濟下行期，大資本的角色日益關(guān)鍵。如金地物業(yè)副總裁姚平所說(shuō)：“沒(méi)有資本加持的物業(yè)企業(yè)一定做不大?！?/p>

　　業(yè)內人士分析稱(chēng)：物業(yè)公司的收入主要來(lái)源于基礎物業(yè)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)（地產(chǎn)業(yè)務(wù)）和業(yè)主增值服務(wù)，受以下原因近年來(lái)收入也受到不小挑戰。

　　1：受房地產(chǎn)政策管控，房企資金緊張、土地儲備量增速下滑，物企的在管面積與案場(chǎng)服務(wù)、承接查驗、交付費用等非業(yè)主增值服務(wù)收入相應受到影響。

　　2：2021年生效的《民法典》規定，物業(yè)公司利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，如電梯、道閘等公共區域廣告位出租，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有，這也影響了物業(yè)管理公司的收入表現。

　　因此可見(jiàn)的是，大型頭部物業(yè)公司開(kāi)始“搶”，不但是去搶優(yōu)質(zhì)同行，也開(kāi)始通過(guò)跨界并購增加服務(wù)對象、拓展業(yè)務(wù)范圍，從而提升未來(lái)增長(cháng)韌性。

　　如并購環(huán)衛企業(yè)：截至11月初共發(fā)生城市環(huán)衛類(lèi)并購9宗，涉及交易對價(jià)為22.54億元，估值水平為9.74倍，雅生活服務(wù)（03319）就斥資11.78億一次性收購5家環(huán)衛企業(yè)。

　　如并購電梯維保企業(yè)：碧桂園服務(wù)（并購溧陽(yáng)中立電梯工程有限公司，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)收購耀江物業(yè)布局電梯行業(yè)，中奧到家（1538.HK）510萬(wàn)并購廣州電梯服務(wù)供應商。

　　如并購保險企業(yè)：保險銷(xiāo)售作為物企業(yè)主增值業(yè)務(wù)，2020年4月碧桂園服務(wù)（06098.HK）8411.3萬(wàn)元并購保險經(jīng)紀公司；今年4月恒大物業(yè)3919.83萬(wàn)元收購恒大保險經(jīng)紀100%股權。

　　物業(yè)企業(yè)間的收并購是資本對“人間煙火”的漸漸滲入南宮ng，歸根結底，這是一場(chǎng)資本的較量。事實(shí)上，這個(gè)大潮中，陜西多數淪為并購標的。

　　如康橋悅生活（02205.HK）用1.64億收購西安立豐物業(yè)80%股權。詳細內容可見(jiàn)

　　例如雅荷科技（835514）2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入7400萬(wàn)元、凈利潤1100萬(wàn)元。

　　在無(wú)意的紀錄中，我們發(fā)現2021年末陜西“出售”的資產(chǎn)越來(lái)越多，從、到南宮ng、，這期間的原因當然有個(gè)性化的，但歷史早已反復證明——“并購潮”總會(huì )發(fā)生在類(lèi)似周期。