南宮ng河南本土物業(yè)公司建業(yè)新生活、康橋悅生活、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)，扎堆上市這幾年，不管是被動(dòng)的外部監管要求，還是主動(dòng)的內部管理需要，這幾家物業(yè)公司內部的反腐工作推進(jìn)得轟轟烈烈，聲勢浩大，反腐敗的方式和手段取得了長(cháng)足的進(jìn)步。

　　但在推進(jìn)反腐工作的意識上，與南方物業(yè)公司有著(zhù)明顯的南北之分，既有南方物業(yè)公司注重事實(shí)，將腐敗分子移送司法的實(shí)干型反腐，也有北方這種看重人情世故，對腐敗分子既往不咎的原諒式反腐。原諒式反腐在河南本土物業(yè)公司中同樣普遍存在。

　　講反腐前，先講講物業(yè)公司的人員是怎么腐敗的。以下都是干貨，請地產(chǎn)或物業(yè)的同行拿出你們的小本本直接摘抄。

　　小區交付前，地產(chǎn)項目公司一般會(huì )委托物業(yè)公司對小區進(jìn)行開(kāi)荒保潔，清掃房間和清運遺留的工程垃圾。物業(yè)公司接到地產(chǎn)的開(kāi)荒保潔業(yè)務(wù)后，會(huì )將業(yè)務(wù)再次轉包給專(zhuān)業(yè)清潔公司，物業(yè)公司賺取中間的差價(jià)，河南市場(chǎng)上開(kāi)荒保潔的價(jià)格一般為2元/平方米至3.5元/平方米，各地市情況不一，價(jià)格波動(dòng)較大，其中以洛陽(yáng)，鄭州的價(jià)格最高。

　　這個(gè)時(shí)候，一般物業(yè)公司的小區經(jīng)理或城市負責人會(huì )通過(guò)虛假招標或直接指定的形式，將開(kāi)荒保潔業(yè)務(wù)轉包給特定關(guān)系公司，并在事成之后抽取0.1元/平方米至0.2元/平方米的返點(diǎn)，按照新交付小區建筑面積10萬(wàn)平方米，即可抽取1萬(wàn)元至2萬(wàn)元的返點(diǎn)。且返點(diǎn)多以現金的形式返還，具有極強的隱蔽性。

　　開(kāi)荒保潔收取返點(diǎn)幾乎成為行業(yè)潛規則，以前由地產(chǎn)項目公司指定清潔公司南宮ng，現在轉為由物業(yè)公司承接該項業(yè)務(wù)，這口喝剩下的湯，也輪到物業(yè)喝了。

　　小區集中交付后，業(yè)主收房的時(shí)候首先看到的不是小區優(yōu)美的居住環(huán)境，而是各種各樣的建材家具海報和裝修公司的游擊隊。

　　業(yè)主集中裝修期，市面上各種裝修公司，建材家具公司，擠破了頭想占據小區的C位。C位可不是白給的，上道的裝修公司或建材家具公司一般會(huì )明著(zhù)向物業(yè)公司交納一份租金，暗地里再給小區經(jīng)理一份好處，有時(shí)候這個(gè)好處甚至比物業(yè)公司的租金還要高。好處一般按照2000元/家至5000元/家，地市普遍為2000元/家，洛陽(yáng)，鄭州一般為3000元/家至5000元/家。一個(gè)集中裝修期下來(lái)，小區經(jīng)理可收取2萬(wàn)至3萬(wàn)元。裝修公司和建材家具公司一般以微信轉賬的方式給予小區經(jīng)理好處費，這樣做的目的是為了防止小區經(jīng)理拿錢(qián)不辦事，或突然調離的時(shí)候，好拿捏小區經(jīng)理逼其辦事或退錢(qián)。

　　業(yè)主裝修期間最反感的應該是裝修公司的精準電話(huà)騷擾，裝修公司的業(yè)主信息來(lái)源一直是個(gè)謎。2020年新鄉警方揭開(kāi)了這層迷霧，新鄉市區20余家裝修公司，37名犯罪嫌疑人，非法獲取個(gè)人信息50余萬(wàn)條，其中個(gè)人信息主要來(lái)源于售樓部和小區物業(yè)，有時(shí)賣(mài)出高檔小區業(yè)主的一條個(gè)人信息就能獲利上百元。多么觸目驚心！

　　小區交付后，有的小區手機信號很好，有的卻連電話(huà)都接不到，這是因為移動(dòng)，聯(lián)通，電信，有線(xiàn)電視等通信運營(yíng)商沒(méi)有在小區內安裝信號放大器和基站，就是走廊吊頂上面的“小蘑菇”。

　　信號放大器每個(gè)單位配置一臺，且要使用物業(yè)公共用電，這個(gè)時(shí)候小區經(jīng)理?yè)棋X(qián)的機會(huì )就來(lái)了。首先電費按照1元/度與運營(yíng)商簽訂合同，最關(guān)鍵的是要求運營(yíng)商對接人將電費打給小區經(jīng)理個(gè)人賬戶(hù)，小區經(jīng)理利用掌控小區公章的權利，私開(kāi)收據。就此，信號放大器的電費就流入了小區經(jīng)理的個(gè)人腰包，有些小區經(jīng)理為了防止被查，不定期更換電表，毀滅證據。

　　這些信號放大器和基站屬于24小時(shí)工作不停歇，每臺信號放大器每月消耗150度電左右，基站用電量更是驚人，每月消耗300至400度電。長(cháng)年累月下來(lái)，這是一筆相當可觀(guān)的費用。

　　按照一個(gè)小區10棟樓，20個(gè)單元，每個(gè)單位配置一臺信號放大器，一個(gè)小區配置一個(gè)基站，小區經(jīng)理一年可進(jìn)賬4萬(wàn)元至5萬(wàn)元。

　　小區電梯里的廣告位是不是有點(diǎn)多，小區里的公共空間是否變成了小超市或培訓機構，小區里一到節假日就多了賣(mài)各種商品的小攤小販。

　　比如廣告位，物業(yè)公司與廣告公司簽訂的是一臺電梯安裝兩塊廣告位，小區經(jīng)理就敢安裝三塊，多出來(lái)的那一塊，就是小區經(jīng)理單獨向廣告公司收租金，這個(gè)租金就低于合同約定的租金。物業(yè)公司派人來(lái)檢查的時(shí)候，小區經(jīng)理一般會(huì )提前知道消息，會(huì )安排保安將多出的廣告位摘掉。鄭州住宅小區電梯廣告市場(chǎng)價(jià)格區間為：1500元/梯/年至4500元/梯/年，越是高端小區，價(jià)格越高，如東區的洋房小區等。仍然按照一個(gè)小區10棟樓，20個(gè)單元，40部電梯，每部電梯多出一個(gè)廣告位，并參照市場(chǎng)價(jià)50%收取，折算下來(lái)，一個(gè)小區經(jīng)理利用這種方式可每年收取1萬(wàn)元至3萬(wàn)元。不過(guò)好在業(yè)主們對電梯廣告位比較敏感，這種操作模式越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)，在地市小區里面還能發(fā)現蹤跡。

　　現在更多的是將公共空間對外出租，采用低報高收的方式，收取租金差價(jià)?；蚴鞘杖⊥ㄐ胚\營(yíng)商的基站租金。

　　小區里面的保潔，保安南宮ng，保綠，物業(yè)公司一般都是采用外包的方式將這些人劃給外包公司，而這個(gè)時(shí)候，小區經(jīng)理和外包公司的老板就聯(lián)合打起了吃空餉的主意。

　　小區里面的保潔和保安少那么一兩個(gè)很難被業(yè)主發(fā)現，這種崗位并不是工廠(chǎng)流水線(xiàn)上的一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，少了誰(shuí)，很容易被發(fā)現。有很多小區的考勤系統還是指紋打卡，這就給了小區經(jīng)理和外包公司老板有機可乘，利用某個(gè)員工十根手指上均錄入其他人的信息，這個(gè)員工就可以替他人打卡，以此吃空餉，物業(yè)公司派人檢查的時(shí)候，再臨時(shí)抽調人員過(guò)來(lái)演戲。保安和保綠吃空餉的方式和保潔一樣。

　　以臉部識別的方式考勤替代指紋打卡，可以有效降低吃空餉的概率，但不能完全杜絕。實(shí)行臉部識別打卡之后，還有一個(gè)漏洞，那就是當外包公司承接附近多個(gè)小區的時(shí)候，且每個(gè)小區不是同一家物業(yè)公司，這個(gè)時(shí)候就會(huì )出現，某些保潔人員打卡時(shí)間比較早，打完卡后騎著(zhù)電動(dòng)車(chē)去了另一個(gè)小區打卡，以這種方式套取工資。對付這種方式最好是現場(chǎng)突擊集合，調取監控等。

　　小區里面日常要維護維修的東西有很多，比如路燈，水泵，排氣扇，消防栓等，物業(yè)公司一般會(huì )選定幾家五金電料門(mén)市作為供應商。小區經(jīng)理或是維修班長(cháng)想撈錢(qián)的話(huà)，一般是和外部供應商勾結，維修班長(cháng)下虛假訂單，供應商走形式提供虛假送貨單，雙方簽字蓋章，物業(yè)公司向外部供應商支付貨款后，套取的貨款按照行業(yè)潛規則一般是五五分成，外部供應商很樂(lè )意干這種事情。

　　維修物料虛報查處具有一定的難度，維修物料是消耗品，比如更換路燈電線(xiàn)，查看的時(shí)候不可能把路刨開(kāi)，看看里面的電線(xiàn)是否是新?lián)Q的。更有效的方式是從其它小區喊過(guò)來(lái)幾個(gè)有經(jīng)驗的維修人員，以他們的視角去看看維修物料使用是否合理。

　　還有一種是小區經(jīng)理或維修班長(cháng)勾結電梯維護外包公司套取費用南宮ng，一般采用的是外包公司向物業(yè)公司提出電梯存在各種各樣的問(wèn)題，需要更換各種配件，如不更換出現問(wèn)題，概不負責，以此來(lái)要挾物業(yè)公司同意更換配件。實(shí)際上外包公司并沒(méi)有更換或部分更換了電梯配件，套取的貨款一般也是按照五五分成的方式。

　　業(yè)主向小區管家或經(jīng)理繳納了物業(yè)費，這錢(qián)是否就一定進(jìn)了物業(yè)公司的賬戶(hù)？有些時(shí)候物業(yè)費是被管家或小區經(jīng)理私自收取了。

　　小區經(jīng)理或管家要調崗或離職之前會(huì )私自收取業(yè)主的物業(yè)費，以為拿了錢(qián)就跑了南宮ng，沒(méi)有人會(huì )追查?？僧斊渌私邮制渌藛T的工作后，仍然會(huì )向未繳費的業(yè)主催繳物業(yè)費，這個(gè)時(shí)候業(yè)主就該提供向小區經(jīng)理或管家轉賬的記錄了，私收物業(yè)費這事不就暴露了嗎。

　　小區的生活垃圾清運也是一個(gè)油水很大的地方，鄭州市場(chǎng)目前的垃圾清運價(jià)格按照小區規模大小一般為3000元/月至12000元/月。早些時(shí)候垃圾清運公司清運的車(chē)輛為一車(chē)輛搭載吊機的機動(dòng)三輪車(chē)，規模小的小區，一輛三輪車(chē)一晚上可來(lái)回清運3個(gè)至4個(gè)小區，而垃圾清運公司實(shí)際每月成本僅為人工費2000元+損耗500元+特殊費用2000元，凈利潤可達到4500元至7500元。完成了原始資金積累的垃圾清運公司，會(huì )采用大型翻斗車(chē)輛進(jìn)行清運，成本上升的同時(shí)，效率明顯提升，凈利潤更高。

　　如此高額的凈利潤，誰(shuí)都想進(jìn)入小區，小區經(jīng)理的權利在這個(gè)時(shí)候就可以變現了，小區經(jīng)理一般會(huì )收取5000元至10000元的好處費，筆者了解到的，部分小區經(jīng)理甚至持有外部垃圾清運公司的干股。

　　河南各地市還存在很多冬天自供暖的小區，負責開(kāi)暖氣的維修人員就成了香餑餑，有些業(yè)主不想向物業(yè)繳納幾千元的暖氣費，就是私下和維修人員商量，業(yè)主給維修人員一小部分錢(qián)，維修人員將業(yè)主家暖氣閥門(mén)打開(kāi)，如果有人來(lái)檢查，就提前將閥門(mén)關(guān)閉。這也是維修人員的一項額外收入。

　　還有一種是小區暖氣是市政供暖，也是維修人員私自將業(yè)主家暖氣閥門(mén)打開(kāi)，并收取好處，而且暖氣公司人員要進(jìn)入小區檢查暖氣閥門(mén)，必須在門(mén)崗登記，這就給維修人員關(guān)閉閥門(mén)留出了充足的時(shí)間。

　　業(yè)主裝修進(jìn)家具，日常收快遞總會(huì )產(chǎn)生大量的紙箱，年輕人會(huì )直接扔到垃圾桶里，家里有老人的會(huì )積攢起來(lái)，當業(yè)主向物業(yè)前臺詢(xún)問(wèn)是否有收廢品的電話(huà)時(shí)，前臺會(huì )異常熱情地將電話(huà)號碼告知業(yè)主。而這個(gè)收廢品的電話(huà)一般是小區經(jīng)理的親屬或是指定的外部人員。

　　這個(gè)外部人員一般會(huì )壟斷整個(gè)小區的廢品回收工作。筆者在鄭州某小區居住時(shí)，曾在門(mén)口超市遇見(jiàn)一個(gè)收廢品的老爺子，并邀請其前往小區收取家里的紙箱，多次邀請均被拒絕，并告知小區內有人壟斷廢品回收，他不敢去。

　　指定廢品回收人員，每年會(huì )給小區經(jīng)理帶來(lái)1000元至2000元的額外收入，這些錢(qián)，也就夠小區經(jīng)理吃幾頓飯，買(mǎi)幾盒煙。

　　就先寫(xiě)這么多吧，以后遇到會(huì )持續更新，本來(lái)文章中對每個(gè)腐敗行為都是案例說(shuō)明，但一想到某些物業(yè)公司或個(gè)人會(huì )根據案例對號入座，為防止引起不必要的麻煩，還是只寫(xiě)行為不講案例了。

　　按照《刑法》第二百七十一條中關(guān)于職務(wù)侵占罪的定義，以及河南省《關(guān)于我省適用新刑法有關(guān)條款中犯罪數額、情節規定的座談紀要》中關(guān)于職務(wù)侵占數額的認定，職務(wù)侵占數額達到3萬(wàn)元就可追究相應責任，侵占數額10萬(wàn)以上的，屬于“數額巨大”。

　　筆者所了解到的，河南本土物業(yè)公司的相關(guān)人員職務(wù)侵占金額遠不止3萬(wàn)元，目前已知最高的是涉及50萬(wàn)元，如果移送司法，起步就要五年。

　　但是，本土物業(yè)公司對發(fā)生的腐敗行為，多以念及老員工情分，家庭不容易，年輕人不懂事為理由，至多要求違法違規人員返還非法所得，并給予辭退處分。這種處理方式不疼不癢，違法違規人員換家公司接著(zhù)撈錢(qián)。筆者所了解到的南宮ng，某些人被本土一家上市物業(yè)公司辭退后，跳槽去了本土另一家上市物業(yè)公司，依然混得風(fēng)生水起。

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